我局制定了《金沙娱乐城 住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），为使实施对象和公众能更准确了解制定背景、法律依据、政策的有关特点，现将有关情况说明如下：
一、相关背景
《广东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《金沙娱乐城 住宅物业管理条例》等对住宅专项维修资金规范管理均有规定，但仍不够细致，现行《关于对我市住宅专项维修资金收缴和使用方法进行调整的通知》（佛建市场〔2008〕2号）无法满足政府管理需要。为进一步加强和规范我市维修资金的归集、增值、管理和使用，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，我局依据国家、省、市相关法律法规规定，结合我市实际，制定了《办法》。
二、制定的依据
《办法》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《住房和城乡建设部等10部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《广东省物业管理条例》《金沙娱乐城 住宅物业管理条例》等有关法律法规规定。
三、政策特点
《办法》主要有以下几方面的特点：
（一）明确相关主体权利义务。一是明确了市、区人民政府住房城乡建设主管部门、区负责管理公有住房维修资金的部门、公共资源交易中心及各分中心、相关行政管理部门的职责分工。二是明确了维修资金的交存范围，要求包括保障性住房、人才住房、征收回迁房、建设单位自持房屋等物业。三是要求区住房城乡建设主管部门定期通过公开招标的方式选取专户管理银行，负责对专户管理银行进行考核、清退、指导和监督。四是专户管理银行按照专户管理协议的约定提供服务和资金支持。五是明确依法应当由建设单位或者施工单位承担的维修、更新和改造费用，不得从维修资金中列支。六是要求物业服务企业应按照法律法规规定、物业服务合同约定或年度维修、保养计划对共用部位、共用设施设备定期维修保养；在申请使用维修资金时，应提供有效的维修、保养记录。
（二）完善维修资金归集方式。一是调整维修资金首期款交存标准。目前，我市非公有住房每平方米建筑面积的维修资金首期款交存标准为购房单价的1%，现调整为当地住宅、停车位建筑安装工程每平方米造价的6%。二是解决“续筹难”问题。倡导购房人在购买商品房时签订维修资金管理公约，约定续交时点、续交方式、续交标准、违反约定的法律责任等具体事项。如业主违反维修资金管理公约不履行续筹义务的，承担违反维修资金管理公约约定的法律责任。
（三）提升信息化建设，强化专户银行管理。建立全市统一的维修资金管理系统，方便业主查询维修资金交存、增值收益、使用和账面余额，促进维修资金管理公开透明。同时，要求各区住房城乡建设主管部门通过公开招投标的方式选择存款利率较高、服务效能好、资金安全有保障的专户管理银行，并建立考核和淘汰制度，对专户银行进行定期考核，根据考核结果进行调整。一是明确专户管理银行应当依照招标准入时的约定，提供维修资金管理和使用所涉及的第三方服务和承担费用，配合定期核对维修资金账目，建立维修资金查询制度。二是通过公开招投标、定期考核、动态调整等方式，促进银行间公平竞争，约束专户管理银行提供更好的服务。三是控制专户管理银行数量，有助于聚拢资金，提高与银行的谈判筹码，最大程度提升维修资金的收益率，促进维修资金保值增值。
（四）科学监督、优化维修资金使用。《办法》理顺、优化了维修资金正常使用流程。一是公平、合理确定工程量。使用维修资金金额在10万元以上的，组织实施单位应当组织施工单位勘查现场并在工程造价审核单位的指导下确定工作量和造价预算，施工单位根据已确定的工作量草拟施工方案。二是公正、科学选择施工单位、施工方案。除单一来源的情形外，使用维修资金在10万元及以下的，组织实施单位采取议价、竞价等方式选择满足质量和服务等要求且报价最低的施工单位、施工方案；在10万元以上的，组织实施单位应当通过抽签等公平公正公开的方式确定招标代理机构，采取公开招标选择评审结果最优的施工单位、施工方案。三是使用维修资金进行维修、更新和改造时，鼓励选取已在信息库上登记注册的招标代理机构、工程造价审核单位、设计单位、施工过程监理单位、施工单位、工程质量检测单位、鉴定机构、公证机构等，并由相关业主依法表决通过，确保相关单位的选择公开透明。四是简化申请材料，缩短审核时限。要求区维修资金管理部门收到申请后，于3个工作日内出具意见。申请材料需要补正的，于1个工作日内一次性告知并说明理由。
（五）明确紧急使用维修资金程序。为解决紧急使用维修资金落地难的问题，《办法》采用“事先有约定、事发即执行”的制度设计，一是倡导提前准备管理方案。《办法》倡导购房人在购买商品房时签订维修资金管理公约、紧急使用预案，约定发生各类紧急情况时，组织实施单位、施工单位、施工方案的确定办法，竣工验收和第三方监督办法等具体事项。发生紧急情况时，有紧急使用预案的，按照紧急使用预案实施应急维修。没有紧急使用预案的，由组织实施单位按照流程组织实施应急维修，无需经业主表决程序。二是明确维修资金紧急使用的情形，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，并将相应行政主管部门或专业机构的认定意见作为紧急情况使用维修资金的依据。三是规范维修资金紧急使用的程序，方便相关主体更好的组织实施，确保维修资金紧急使用公开透明、方便快捷。
（六）创新维修资金保险机制。在经业主依法表决同意的情况下，允许业主使用维修资金增值收益购买共用部位、共用设施设备维修的商业保险。比如成都、杭州、宁波在国内率先使用维修资金增值收益购买电梯维修保险，取得积极成效。在经小区业主表决同意使用维修资金增值收益购买电梯维修保险后，只需要在投保前进行一次表决，投保后，在保险期内一旦发生电梯故障，由保险公司先行赔付，维修公司立即开展维修，将大大提升维修效率。同时，保险公司出于商业盈利的考虑，有动力组建专业队伍，并加装电梯监控等专业设备，时刻监控电梯运行状况，监督维保公司保质保量进行维保，降低电梯故障率。《办法》出台后，将为业主使用维修资金增值收益购买共用部位、共用设施设备维修的商业保险提供制度保障，从而化解房屋维修决策难、维修不及时等难题，促进“应修尽修”。
