金沙娱乐城 关于印发金沙娱乐城 国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知
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佛府〔2018〕23号
各区人民政府，市政府各部门、直属各机构：
现将《金沙娱乐城 国有建设用地使用权价格及租金计收标准》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土规划局反映。
金沙娱乐城
2018年3月31日
金沙娱乐城 国有建设用地使用权价格及租金计收标准
第一章 总 则
第一条 制定目的
为进一步加强国有土地有偿使用管理，提高土地资源节约集约利用水平，加大土地供给侧结构性改革、有效保障民生改善、新产业新业态发展，促进全市土地市场健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等法律法规和标准文件，结合我市实际，制定本标准。
第二条 适用情形
（一）划拨国有建设用地使用权自行补办出让，或因转让、改制、改变用途、增加建筑面积、出租而补办出让，补交地价款（租金）；
（二）已出让的国有建设用地使用权增加建筑面积、改变用途、调整使用年限而补交地价款（租金）；
（三）集体建设用地使用权征收为国有土地后，需补办出让而补交地价款；
（四）国有建设用地出租和临时租赁租金计收。
第二章 土地市场价格的确定
第三条 土地市场价格的确定
（一）土地市场价格是某用途土地在市场上一般、平均水平价格，是土地受让方为取得土地使用权而支付的所有费用，包括土地出让金、其他形式的现金和实物补偿折价、其它补偿等。
（二）计收地价款的地块属于公开交易的，以涉及土地的公开交易成交价、经容积率修正后的基准地价和土地中介机构评估价格比对，从中选取最高价作为土地市场价格；不涉及公开交易的，以经容积率修正后的基准地价和土地中介机构评估价格中的最高价作为土地市场价格。
（三）划拨土地转让时，如果公开交易成交价不含应补交的土地出让金，该公开交易成交价必须进行换算后才能作为土地市场价格的参考。
公式：土地市场价格=不含应补交地价款的公开交易成交价+应补交的地价款
（四）本标准中涉及的基准地价及相关参数均按最新通过验收并经有批准权限政府批准实施的基准地价方案确定。
（五）土地市场价格的价值时点为相关业务受理之日。
第三章 计价面积和土地用途的确定
第四条 计价面积和土地用途的确定
（一）出让土地的用途类别根据规划行政主管部门批准规划设计条件的用地性质或建设工程规划许可的建筑功能，对照土地二级分类用途确定。
（二）多种土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面积或用地分摊面积分别计算求和。
（三）已办理不动产权证书的，按照不动产权证书记载的建筑面积计收地价（如已发不动产权证书与最新实测面积不一致的，按照最新实测面积计收）；未办理竣工验收的，按申请合同履约复核时点的建筑面积计收地价，申请合同履约复核时点的建筑面积参照现行的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）规定，具体面积认定（包括地下建筑面积）参照竣工验收的房产测绘报告。
第四章 地价款（租金）计收标准
第五条 划拨用地按原用途补办出让
（一）集体建设用地转为国有土地后再转让的，经批准补办出让按土地市场价格的40％计收地价款（属于“三旧”改造项目及国有留用地的除外）。属于《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）中农村集体经济组织依法转让以无偿返拨方式取得国有留用地使用权情形的，不需补缴地价款，但仍需签订补充合同，约定出让年期起算和终止日期、地块开工及竣工时点，并明确约定相关违约责任。顺德区单家独户的地价计收标准由顺德区自行制定。
（二）取得的划拨土地未建成建筑物或建成后未发分户证（含单家独户的住宅用地），经批准补办出让按土地市场价格的40％计收地价款。
（三）已建成建筑物且已发分户证的划拨土地，住宅用地(包括房改房)经批准补办出让按所在片区基准楼面价（无片区基准价的可用级别基准楼面价）的10％再进行年限修正后计收地价款。
（四）除住宅用地外,已建成建筑物且已发分户证的划拨土地经批准补办出让,按所在片区基准楼面价（无片区基准价的可用级别基准楼面价，工业用地按基准地面地价）的20％再进行年限修正后计收地价款。
第六条 改变土地用途地价款计收方式
原以出让或划拨方式取得土地使用权的建设用地，因规划用途变更，除当地人民政府按规定收回外，用地单位报请人民政府同意改变用途后，按以下情形计收地价款：
（一）未列入“三旧”改造范围的国有划拨建设用地，地价款按改变用途后的土地市场价格的70％计收：
地价款=新用途土地市场价格×70％
（二）未列入“三旧”改造范围的国有出让建设用地，地价款按改变用途后批准年限的土地市场价格减去原用途土地市场价格剩余年限值的余额计收：
地价款=新用途批准年限的土地市场价格－原用途土地市场价格剩余年限值
当改变用途后的土地市场价格减去原用途土地市场价格剩余年限值的余额小于等于零的，无需补交地价款，也不退回已缴纳的地价款。
第七条 土地租金的计收方式
（一）国有建设用地年租金标准。
土地租赁采用年租制的租赁方式。逐年缴交租赁期租金的，按折现前的租金折算系数计算，一次性缴交两年或以上租金的，按折现后的租金折算系数累加计算。（年租金折算系数见附件1）国有建设用地年租金标准按下列公式计算：
式中：a——第一年年租金（期末），
P——土地市场价格，
r——土地还原率，
s——纯收益逐年递增比率（r＞s＞0），
m——租赁期，
n——法定最高使用年限；
式中：P、r、s、m、n含义同前，
am——第m年年租金（期初），
b——年租金折算系数；
年租金折现公式：
则：
式中：P、s、m、n含义同前，
A——折现后年租金，
am——第m年年租金，
a前——第m年折现前年租金，
b 前——折现前年租金折算系数，
a后——第m年折现后年租金，
b 后——折现后年租金折算系数，
r——土地还原率、租金折现率（租金折现率=土地还原率）。
（二）不同方式的租金计收标准。
1.长期租赁。
长期租赁的土地，指依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的用地（包括地上有合法建筑物的用地），土地租金按合同签订时的土地市场价格折算计收，并在合同中约定租期内租金的缴交方式和租金金额。
逐年缴交租赁期租金的，按折现前的租金折算系数计算；一次性缴交两年或以上租金的，按折现后的租金折算系数累加计算。
（1）逐年缴交租金时，每年应交租金按以下公式计算：
am =P×b前m
式中：am、P含义同前，
b前m——第m年的折现前年租金折算系数；
（2）一次性缴交两年或以上租金时，应交租金按以下公式计算：
a总 =p×（b后1+ b后2+……+b后m）
式中：P含义同前，
a总——应交总租金，
b后m——第m年的折现后年租金折算系数，
m——租金年限。
2.临时租赁。
临时租赁土地（包括划拨或出让的土地及其地上建筑物的出租），指租赁期限一次不超过2年，以现状条件出租的土地。土地租金按合同签订时的土地市场价格计算的土地租金标准的30％计收，租赁期连续累计超过6年或3个租赁期的，从第7年或第4个租赁期开始的年租金标准为市场价格计算的年租金标准的50％。
逐年缴交租赁期租金的，按折现前的租金折算系数计算；一次性缴交两年租金的，按折现后的租金折算系数累加计算。
临时租赁主要包括以下四种情况，土地租金按以下方式计收：
（1）临时出租政府储备土地，不定时收回并不作补偿，土地租金按以下方式计收：
① 逐年缴交租金时，每年应交租金按以下公式计算：
am =P×b前m×30％
式中：am、P、b前m含义同前；
② 一次性缴交租赁期内总租金时，应交租金按以下公式计算：
a总 =P×(b后1+ b后2) ×30％
式中：a总、P含义同前，
b后1、b后2——第1、2年折现后年租金折算系数；
（2）临时出租划拨土地（包括出租划拨土地上建成的建筑物），土地租金按以下方式计收：
① 逐年缴交租金时，每年应交租金按以下公式计算：
am =P×b前m×30％
式中：am、P、b前m含义同前；
② 一次性缴交租赁期内总租金时，应交租金按以下公式计算：
a总 =P×（b后1+ b后2）×30％
式中：a总、P、b后1、b后2含义同前；
（3）临时出租划拨土地（包括出租划拨土地上建成的建筑物）且经批准临时改变用途的，土地租金按以下方式计收：
① 逐年缴交租金时，每年应交租金按以下公式计算：
am =P新×b前m×30％
式中：am含义同前，
P新 ——新用途土地市场价格，
b前m——新用途第m年的折现前年租金折算系数；
② 一次性缴交租赁期内总租金时，应交租金按以下公式计算：
a总 =P新×(b后1+ b后2) ×30％
式中：a总含义同前，
P新——新用途土地市场价格，
b后1、b后2——新用途第1、2年折现前年租金折算系数；
（4）出让土地经批准临时改变用途的，土地租金按以下方式计收：
① 逐年缴交租金时，每年应交租金按以下公式计算：
am =（P新－P原）×b前m×30％
式中：am、P新含义同前，
P原——原用途土地市场价格，
b前m——新用途第m年的折现前年租金折算系数；
② 一次性缴交租赁期内总租金时，应交租金按以下公式计算：
a总 =（P新－P原）×（b后1+ b后2）×30％
式中：a总、b后1、b后2、P新、P原含义同前。
3.先租后让。
先租后让的土地，指通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人可与国土资源主管部门签订“2+3+N”的土地出让合同，在合同中应分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的土地价款、届满前需达到的土地使用条件及验收评估要求等。
其中2年基建租赁期和3年投产租赁期的土地租金收取标准由各区自行制定。N年出让期的土地价款按合同约定的总地价扣除已交租金计收。
第八条 延长土地使用年期
申请延长土地使用年期应当依法报有审批权的区级以上人民政府批准后，进行土地使用年期修正，重新签订国有土地使用权出让合同或签订补充合同，将土地使用年期延长至不超过最高法定出让年期，并需补交延长使用年期的地价款。
可以申请延长土地使用年期的情形有：
（一）按城镇规划实施而改变用途的土地；
（二）烂尾楼项目；
（三）混合用途的宗地中，使用年期较短的土地延长土地使用年限；
（四）多宗土地使用年期不一致的申请合并登记；
（五）其他情形经政府批准延长土地使用年期的土地。
公式： 延长使用年期补交地价款＝法定最高年限的土地市场价格×延长年期修正系数
其中，延长年期修正系数按以下公式计算，延长年期修正系数见附件《表2 延长年限修正系数表》。
式中：R——延长年限修正系数，
s——纯收益逐年递增比率（r＞s＞0），
r——土地还原率，
m——申请延长的使用年限，
n——法定最高使用年限。
第九条 增加建筑面积
以有偿使用方式取得的土地使用权（不含工业仓储用地），经有批准权的区级以上人民政府同意，增加的建筑面积按申请合同履约复核时点或经批准增加建筑面积时点土地市场价格的100％补交地价款（原土地出让合同已约定增加建筑面积补交地价款标准的，仍按原土地出让合同的约定补交）。原土地出让合同没有约定容积率的，以该片区该用途基准容积率为准，比对该地块现行规划要点，有增加建筑面积的，签订补充合同并补交地价。
第十条 地下空间地价计收方式
（一）经营性项目的地下建设用地使用权地价款计收应符合分层利用、区别用途的原则。
（二）为鼓励充分利用地下空间，以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积（合同规定不计入建筑面积的除外），按以下规定计收：
1.配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的20％收取地价款，负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的10％收取地价款。
2.用于商服用途的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途土地市场价格的50％计收地价款；负二层及以下按地下空间土地用途土地市场价格的20％计收地价款。
3.用于住宅用途的地下建筑面积，按地下空间土地用途土地市场价格的100％计收地价款。
4.除住宅和商服用途之外的地下公建配套设施建筑面积，纳入地下停车库计收地价款。
第五章 其他规定
第十一条 （一）划拨土地上新建、改建、重建、增加建筑面积或者改变用途，若该建设项目用地仍符合《划拨用地目录》可保留划拨的，无需补交地价款；若该建设项目用地不符合《划拨用地目录》，须由政府收回重新出让或按划拨土地补办出让要求补交地价款。
（二）工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加建筑面积的，无须补交地价款。（都市型产业用地增容的按照第九条执行）
（三）“烂尾楼”指项目开工建设后投资额已超过25％或已完成2/3以上工程量，但由于土地权利人后续资金不继或法律诉讼等其它原因而不能继续进行建设的项目，包括已经建成但由于水电交通等配套设施不齐全的项目；或因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的，不能进行竣工验收的项目。
第十二条 为了防止国有土地资产流失，国土资源管理部门要根据出让国有土地使用权有关规范文件建立健全土地价格会审制度，成立地价审核小组，集体讨论决定，严格把关。
第十三条 各区可根据本标准，结合各区实际制订本区地价款及租金计收标准或实施办法，并报送市国土资源和城乡规划局备案。
第六章 附 则
第十四条 涉及“三旧”改造土地使用权地价款的计收标准由市人民政府另行印发。
第十五条 地价款的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日结算中国人民银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。
第十六条 本标准自印发之日起施行，有效期为5年。《印发金沙娱乐城 国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府〔2010〕95号）同时废止。各区施行的地价款和租金标准不得低于本标准的规定。
本标准施行前已向国土资源管理部门递交土地变更登记申请或出让申请的，须在规定3个月内签订土地出让合同并补交地价款，仍按原施行标准执行，否则按新标准执行。本标准施行后的1个月内向国土资源管理部门递交土地变更登记申请或出让申请的，可按原施行标准执行。
本标准施行前已签订的租赁合同，按合同约定标准缴交租金，合同到期后按本标准施行。
第十七条 本实施标准由市国土规划局负责解释。
附件：1.年租金折算系数表
2.延长年限修正系数表
附件1
年租金折算系数表
附件2
延长年限修正系数表
公开方式：主动公开